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说说中国人境外买房那些事儿

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  • 这是秦朔朋友圈的第2401篇原创首发文章

2019年都快来了,2018年底还是不太消停。京东掌门人被决定不予起诉,但对婚姻不忠也是错;“把婚外情分成三六九等”,当当狠怼联合创始人,夫妻控制权之争浮现;贾跃亭被债权人一路追讨,夫妻可能已在美国团聚。抛开各种民族主义、爱国情怀、阴谋斗争不谈,我们依旧只关注技术问题——中国人有钱都喜欢海外置业,人人皆知的是贾跃亭在美国、奶茶在澳大利亚买房,人们不知道的可能更多。
买房其实无小事,房子买在哪里、产权怎么写,关系到将来万一离婚怎么分、死了如何传、债权人如何应对,千万轻率忽略不得。本篇我们通过比较名人买房的套路,管窥境外购房和境内习惯的天壤之别。
买房无小事,除了房产税,还有所得税
这些年中国人有钱了,常常被拿来和上个世纪80年代的日本全世界“买买买”作比较。从特拉法加广场到纽约大都会博物馆,从冰岛到南极,都是中国游客的影子。随着孩子出国留学、北上广深天价限购、人民币系统风险上升,除了美元保险,大家还爱海外房产。从美国到英国,从加拿大到澳大利亚,这两年还有去日本抄底,去泰国、越南投资的。
买房把钱搬出国门是小事,境外贷款也比较宽松,但和国内显著不同的是税收。境外房产比较典型的税费有四种情形:一是持有期间每年的不动产税,二是出租租金的个人所得税,三是将来出售的所得税或者增值税,四是遗产税。这里前面两种税费一般购买时房产中介都会不加隐瞒地说清楚,基本上只要有贷款,即使把前两种税费算进来,也依旧是相当可观的正向现金回报。第三种将来出售时的税费,很多时候中介就语焉不详,不同的国家规定不一样,根据持有时间长短,可能是所得税,可能是长期资本利得税,税率从百分之十几到百分之四十不等。这里必须指出,境外买房投资的逻辑和境内指望房价大幅上涨获利有所不同;并且上面的概括结论只适用于类似美国、加拿大、英国等经济强国,不适用于那些投资不动产换身份的国家——这些国家的房子不一定能租出去,出售也不一定有接盘侠。
说说必须考虑的遗产税
境外购房对中国人影响最大的是遗产税,其中又以美国房产为甚。我们看得上的这些国家里,美国、英国、日本都是明文规定有遗产税这个科目,加拿大和澳大利亚立法上废除了这个税种,但实际上通过死者的最后报税征收个人所得税,依旧达到了遗产税类似的效果。这是很多中国人购房时一知半解的。
美国的遗产税对外国人的差异化对待,简直是中国人的噩梦。虽说2018年至2025年,美国人的遗产税免税额增加到了每人1180万美金,但外国人依旧只有区区6万美金。也就是说,中国人在美国以个人名义买的房子、有价证券、银行存款、公司股票,总价值超过6万的部分就开始征收遗产税,税率从18%开始累进,100万美元以上的税率达到40%!很多客户,买完若干年,才知道这个规定,愕然吓出一身汗。除了死期之前抓紧出售,还有别的办法吗?
相比之下,英国、加拿大、澳大利亚就要仁慈得多,对本国人和外国人一视同仁。比如英国的遗产税,大家都是32.5万英镑的免税额。所以,境外买房一定要全面考虑、慎重决定。
关乎离婚怎么分、死了怎么传
除了必须考虑的税务成本,房子作为不动产,事关重大,还和离婚怎么分、死了怎么传密切相关。
各国都有自己一整套的婚姻财产法和继承法,关于人死了,财产怎么转,各国也有自己的规定和实践。基本上人死了以后的财产转移过户都不简单,但又尤以美国的“probate”(遗嘱认证)臭名昭著,一不小心旷日持久又劳民伤财。所以西方各国living trust(生前信托)的使用相当普遍。我们国内老百姓,富起来不过二十年,还惯性忙着赚钱,对传承的艰难险阻知之甚少;到境外投资还用境内的思路,根本不知道找律师进行这个必要操作。
房产有时候还关系到离婚怎么分,无论是活着,还是一方过世、发生继承。反过来,讨论继承也离不开讨论婚姻财产的制度和约定,因为它关系到继承财产的范围以及如何分配。这就和不同国家或地区的夫妻财产制度、以及和复杂的“不动产属地”特殊原则密切相关。
放眼全球,关于夫妻财产制度简单可以分为两派,一波是普通法国家,比如英格兰、澳大利亚,没有共同财产制的框架,离婚分割的时候讲究公平合理原则;另外一波是成文法国家,比如法国、意大利、西班牙、瑞典、瑞士、荷兰、丹麦、乌克兰、俄罗斯、墨西哥、智利、巴西、南非等,实行夫妻财产共同所有制,有相关立法和规定,离婚分割所有的共同财产五五均分。
我们大陆是法定的夫妻财产共同制;大洋彼岸的美国,有9个州规定夫妻财产共同制,包括中国人最爱去的加州、华盛顿州、内华达州、德州、新墨西哥、威斯康星、路易斯安那、亚利桑那和爱达荷州。必须说明,美国的婚姻继承法是州法,每个州有自己的规定。
如此一来,同样是结婚以后买房登记在一方名下,买在中国大概率是夫妻共同财产,买在英国可能是一方个人财产;买美国加州的推定为夫妻共同财产,买到纽约就可能是一方个人财产。
不仅如此,买了房子有可能要住吧,一旦跨国搬家或者跨州搬家,这个搬家也有可能影响之前的财产属性,这就涉及复杂的“婚籍”概念,不仅要看哪里登记结婚、婚后常住哪里、死前常住哪里、夫妻有无共同国籍等等。
涨姿势看名人如何境外买房
我们一直说看八卦吃瓜围观不能只图热闹,一定要探究学习。借着最近的大事件,我们管窥一下名人海外购房的种种安排。
奶茶的悉尼豪宅
据说房产购于2015年二人登记结婚前半年,买入价1620万澳元(约7850万人民币),该房可俯瞰悉尼的海港大桥和悉尼港全景,是众多富豪及名人的首选;去年挂牌1800万澳元(约9300万人民币)出售,最近价格继续下调再次挂牌出售,低于当初购房价,不算买房的购置税等费用。
贾跃亭的加州豪宅
贾跃亭继续被追债,从境内到境外,从诉讼到仲裁,既有东加勒比法院,还有联邦加州中区法院,贾跃亭的四套豪宅曝光,分别位于7, 11, 19, 91 MARGUERITE DR,Rancho Palos Verdes, CA 90275。“贾梦想”的加州房产的持有架构、后来公司的易主,都是经典的海外购房、避债教科书。
结语
我们一直说传承无小事,跨境不简单,尤其是有钱有牵挂、还全球游走的今日中国人。涉及房产本身的税费、风险考虑,还涉及离婚、继承等情况下的法律考量。要判断到底应该适用哪里的法律、在哪里的法院办理离婚、继承,又在哪里进行执行过户,这就涉及到结婚在哪里、死在哪里、住在哪里、国籍在哪里、财产有哪些,财产所在地是否有特殊法律规定,涉及一系列法律冲突规则的适用、指向和国内法的判断。涉及跨境财富配置,包括房产购买、结婚离婚、遗嘱订立、继承,一定要通盘全面考虑,否则规划不当,劳民伤财。

  • 作者为北京安杰律师事务所律师。拥有美国加州执业律师资格和中国执业律师资格,在资产保全和财富传承、风险投资与私募股权、跨境投资并购等领域具备丰富的从业经验。
  • 部分素材来源于网络。

「 本文仅代表作者个人观点 」
「图片 | 视觉中国」

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作者: admin

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