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朝晖拆迁赔偿7.6万/㎡,老破小变豪宅?真相是这样的……

PART 1这两天,朝晖“天价赔偿”,传得沸沸扬扬。起因是这样的。有人在网上发了一个“朝晖赚了,拆迁赔偿7.6万一平方”的帖子,内容只有短短9个字:老破小可以换豪宅了。这奔着武林壹…

PART 1
这两天,朝晖“天价赔偿”,传得沸沸扬扬。
起因是这样的。有人在网上发了一个“朝晖赚了,拆迁赔偿7.6万一平方”的帖子,内容只有短短9个字:老破小可以换豪宅了。
这奔着武林壹号去的惊人价格,瞬间引发热议,大把网友表达了羡慕之情。
“发财了,工薪族可以少干十多年”、“看来买套老破小博拆迁,还是很有搞头的”、“虽然不能跟农民房拆迁比,但也相当让人眼红了”……
不过,也有很多人表示了质疑。
“朝晖二手房现在4万不到啊,赔这么多?”、“这单价太贵了,政府以后再拆,还怎么拆得起”……
作为一个对征收政策(拆迁说法已成为过去式)略知一二的媒体人,当我看到这个价格时,也是百思不得其解:这怎么可能?直到有媒体列出了计算公式,我才恍然大悟。
它是这样算的。以一套38㎡朝晖老破小为例,假设市场评估价4万2,如选择货币补偿,补偿面积至少48㎡(保底标准),最多可赔48×4.2 x 1.5=302.4万。
总价再除以38㎡,就可得出近8万的单价,比网传的7万6还要高。
可以发现,只要面积越小(评估价高低也有关系),单价就越夸张。如30㎡户型,折合单价超过了10万;相反,户型面积只要超过48㎡,单价就会统一下降到6万3。
所以,它是用极端案例,混淆了整体。
就像《层楼》粉丝调侃的那样,“假如只有20㎡的话,那标题就是,朝晖拆迁赔15万每平了。”PART 2
实际上,这个算法不仅存在错误,也不够全面。
根据《杭州国有土地上房屋征收与补偿条例》,无论货币补偿,还是实物安置,被征收住宅房屋建筑面积不足48㎡的,评估价值均按48㎡给予补偿。
选择货币补偿的,在被征收房屋评估价值补偿的基础上,再按20%给予货币补贴。
同时规定,各区人民政府可另行制定货币补偿奖励标准,但最高不超过评估价值的22%。所有加在一起,最高可以拿到1.42倍赔偿,并不是所谓的1.5倍。
但在一两年前,想要拿到这额外的22%奖励,可是有附加条件的。
比如,当时曾规定,先按10%预发购房奖励。然后,在领取货币补偿款之日起12个月内购买住宅房屋的,再给予12%奖励(新购房屋价格低于征收房屋,按新购住房12%算)。
相关人士告诉我,这是为了楼市去库存,鼓励大家买房,才加了这一特别条款。近年来,楼市去库存基本完成,政策也就没再做强制要求。现在即便没有新购房,被征收人还是能拿足1.42倍。
但这1.42倍,并不是所有赔偿,还有按时签约、腾空、临时安置等费用。
“一般一套10来万,但朝晖这次比较特殊,因为机场快线建设需要,每套给了40万奖励。”知情人士告诉我。
此外,评估价(基准比较价格)也是重要因素。参考对象,主要是市场价格。
过去一年,二手市场跌宕起伏,以朝晖小区为例,最高卖到过4万5,但近期低迷,也出现了3万5的成交。
而且,评估价确定后,还要根据每套房屋楼层、装修不同,上下浮动增减,相当于一房一价。PART 3
我们不妨以4万评估价,来重新算一遍。
还是先以38㎡为例,它可以获得的第一笔赔偿=48×4 x 1.42=272.6万。加上40万签约、腾空奖,即312.6万。
然后除以38㎡,结果等于8万2。你没看错,赔偿标准更高了,但这是特殊小户型。
再看48㎡,按照同样计算方式,可以得出总价也是312.6万,折算单价大概6万5;若面积达到了60㎡,单价大概6万3。
朝晖老破小,主力户型面积30-60㎡。
综合看下来,平均拆迁单价可能没有7万6那么高,6万5左右应该还是有的(前提是评估价4万)。但即便单价惊人,老破小想要变成市区豪宅,还是够呛。
因为面积太小了,换算成总价,主流还是300来万。就算60㎡,也只有380万。70㎡的超级老破大,也就437万。
而近期申领出预售证的杭州大家,均价48100㎡/㎡,主力户型约138—170㎡,总价至少500万。
大多数人,只够得着一个二套6成首付的门槛。
至于对市场的影响,更是无稽之谈了。这次朝晖征收,一共只有一区的15、26、34幢楼,仅百余户,完全掀不起什么浪花。PART 4
2016-2018年,杭州城中村启动了大规模拆迁,动辄几百万,上千万的赔偿款,让多少人艳羡。
这次朝晖征收,虽没有农民房(集体土地)那么夸张,但也刷新了不少人的认知。
而作为少见的市区大型老小区征收案例,也让不少人浮想联翩:我买的老破小,是不是也有征收可能?抑或干脆买套老破小,搏一把。
这是一个非常大的误区。
朝晖征收有特殊性,它是因为机场快线建设需要。也因为时间紧迫,给予的签约腾空奖,也相对高一些(地铁集团直接收购)。
事实上,近年出现的市区老小区征收案例,大多也是此类原因。
比如,去年上半年,翠苑北二苑临街的两幢楼拆了,原因也是10号线翠柏路站的建设。有人说,若不是碰上大型基建所需,再过20年,都未必有拆的可能。
这还真不是夸张之言。
“拆不起、拆不动。”一位参与过市区做地的人士表示,老小区业主人数众多,众口难调,且成本极高。
以朝晖为例,住户超过2.2万户,有的想拿钱改善,有的要价过高,统一意见太难了。
所以,博拆迁并不是一件靠谱的事。
最近两年,市场上有一群人,专门在寻找购买市区老破小,目的就是赌拆迁。但结果呢,有的如愿以偿,有的一等就是七八年,至今未果。
但话说回来,一套低总价市区老破小,仍是许多人过渡居住的好选择。上周·精彩推文·回顾
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文∣麦格
编辑∣二叔
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作者: admin

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