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110㎡以下绝迹!“杭州最难买板块”八大新品待发,绿城、万科、融创都有

前热后冷,是2018年楼市的典型特征。但对滨江板块来说,却是无差别从头火到尾,名副其实的杭州最难买板块之一。6月,滨江金茂府最后一幢高层入市。102套房源,均价47100元/㎡,1…

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前热后冷,是2018年楼市的典型特征。
但对滨江板块来说,却是无差别从头火到尾,名副其实的杭州最难买板块之一。
6月,滨江金茂府最后一幢高层入市。102套房源,均价47100元/㎡,1575户报名,中签率仅6.4%。
9月,信达中心|杭州壹号院推出4幢高层,349套清一色大户型,均价48000元/㎡,1471户报名,中签率23.7%。
不只高层,就连千万级叠墅、排屋,滨江富人们都要抢破头、拼运气。
5月,柳岸晓风52套排屋入市,总价1700万起,仍有310户家庭参与摇号,开盘当天全部售完。
10月,滨江金茂府分3张预售证,先后推出162套千万级叠墅。那时摇号热度已远不如上半年,但这批叠墅仍一房难求。
柳岸晓风和滨江金茂府清盘后,滨江购房者别提有多绝望了。
我的一位程序猿朋友,为了在滨江买房绞尽脑汁。从2017年初到2018年末,一无所获,只能自嘲:原本头发就不怎么多,今年冬天,越发感觉头冷。
阿里、网易、华为、海康威视等高新企业的强大消费力,手里捧着购房款,心头憋着一股劲儿,却无处使。
好在2019年,滨江住宅供应,即将迎来一波小高潮。
过去2年的土地出让中,滨江还有6宗宅地没有入市,蓄势待发。动作最快的楼盘,1月就可能上新。
另外,不光信达中心|杭州壹号院的二期要来了,就连沉寂已久的城市之光(万科收购)、卓越长河项目,没准也会在明年入市。
我特地跑了一趟滨江,提前把这些项目的动态都了解了一下。Stop1 中海·云宸
中海·云宸应该会是2019年滨江最快入市的项目,售楼处和样板间都已经开放了。
这个楼盘属于长河街道,就在滨康路与网商路交叉口的西南面。往北大约六七百米的距离,就是网易和阿里。
往东750米左右,是正在建设的地铁5号线江虹路西站,南面是农贸市场和长河中学。
项目规划4幢26-30层高层,沿滨康路一字排开。另外还有2幢8层的多层,由开发商自持,不能出售。中海·云宸的沙盘,4幢高层一字排开
整个小区9万㎡,不算大,全部393套可售房源,只有一个139㎡户型。四房两厅两卫,做到了南向四开间,面宽超过14米。
通过左右两边开门的智能梯控,中海·云宸实现了“一户两梯”的功能。以后整个电梯厅都相当于自家的。中海·云宸约139㎡户型图
对于滨江改善客户来说,尤其是有二胎或者三代同居的家庭,这个户型非常实用。
室内精装的部分,配备中央空调、新风系统和全屋地暖,该有的配置也都有了。未来室内还会配置智能系统,一键控制不同的灯光、窗帘、空调模式。
具体的精装修明细清单,开发商还在草拟中,过段时间会在售楼处公示。
预计1月份,中海·云宸会首开西南侧的1号楼。
按照滨江此前的新房价格,估计均价不会超过50000元/㎡。700万总价,应该就能够搞定。Stop2 绿城·晓风印月乘坐地铁1号线到滨和路,东北方不到百米,就是12月刚刚公布案名的晓风印月。
今年7月6日,绿城以33625元/㎡的价格拿下了地块,还要负责配建一个18班的公办幼儿园。
个人认为,绿城·晓风印月的地段,是这两年滨江出让的地块里,最好两宗之一。
楼盘西面300米,就是大名鼎鼎的江南实验学校,东面是正在建设中的星耀中心,涵盖滨江第一个银泰。
周边2公里内还有龙湖滨江天街、星耀城、星光大道和武警医院等配套。河边正在建设的工地就是晓风印月
晓风印月西南侧,是滨江大名鼎鼎的神盘“东方郡”。最近的二手房成交价大约在51000-55000元/㎡。
温州时代的区政府项目,地段也很好。不过晓风印月又多了几分闹中取静的感觉。地块西侧是一条河,河道两岸的绿化做得很好。
再加上绿城品牌加持,超级诱人!
项目总体量大约21万㎡,由10幢高层组成,其中包括2幢40层的超高层建筑,大概800多户。外立面采用现代风格,看规划图感觉和沁园有点类似。绿城·晓风印月的规划效果图
产品方面,估计会是138-255㎡的大户型,以四房和五房为主,精装修交付。具体的户型图暂时还没有。
现阶段,晓风印月暂时借用了柳岸晓风的售楼处。工地上,现场售楼处和样板间都还在施工阶段,至少要春节以后才能开放了。
晓风印月入市的节点,估计会在2019年的第三季度。等得起的朋友们,可以耐心等一等。
如果那时候杭州还在实行摇号的话,那一定又是一个需要拼运气的项目了。Stop3 时代区政府项目
刚刚提到,这两年滨江出让的宅地里,有2宗让我觉得最好。一个是晓风印月,另一个就是温州时代的区政府项目。
从地铁1号线江陵路站A口出来,往星耀城的方向走个200米,就能看到地块。
地块西北面是丹枫实验小学和丹枫幼儿园。从地块往西500米的范围内,分别是星耀城二期、武警医院和滨江区政府。
地块北面对角,就是滨江金茂府。距离300米左右的位置,就是一线江景盘寰宇天下。
今年7月16日,温州时代以楼面价32638元/㎡、溢价率35.5%拿地。
这个价格其实不低了。但是由于地段真的太好了,业内的朋友们纷纷感叹时代不愧来自温州,做生意有一套,出手时机掐的太好。
规划局网站上,目前还找不到时代区政府项目的规划文件。地块可售建筑面积大约10.5万㎡,按照每套140㎡估算,就是750来套。
工地上还没有开工,仍然是一片杂草。时代区政府地块,还是一片杂草
项目估计会在明年3月公布案名,大约四季度入市。Stop4 时代西兴项目
预计明年3月,温州时代旗下的西兴项目,也会公布案名。
2017年9月4日,温州时代以31851元/㎡楼面价竞得该地块,自持25%。同年9月11日,温州时代拿下的翡翠之星,到现在已摇号三次,接近清盘。
预计2019年上半年,时代西兴项目会开盘入市。
这宗地块位于滨江和萧山的交界处。由于在风情大道的东面,很多人会误以为地块属于萧山。但实际上,却是属于滨江的。马路对面就是时代西兴项目
我坐1号线,到滨康路A出口出来,大约往东走200米左右,就到达了项目工地。
绿色的围挡之内,工地上挺热闹的,最高的部分大概已经造到了5、6层楼的高度。
项目规划了8幢高层,总建筑面积约9万㎡,其中地上约6.3万㎡。从规划图来看,既有点式楼,也有板式楼。时代西兴项目的规划效果图
其他产品细节还是未知数。
地块西侧的瑞立东方花城,二手房的挂牌价格普遍在43000-44000元/㎡。


Stop5 世茂浦沿项目
再来关心一下西面的浦沿。
或许是因为,同天出让的时代西兴地块的位置太好了,抢走了所有的关注度。所以,这宗地块的出让并没有什么存在感。
当时,杭州东奥投资管理有限公司以21897元/㎡的楼面价拿地。作为一个跑了4年房产的主笔,拍地那天,我就很疑惑,东奥是谁啊?
根据公开资料,拿地之时,东奥的背后是浙江富成,滨江本地的企业,曾经在杭州参与过高润云杉郡的开发。
这两天,我又查了一下天眼查,当时拿地的东奥已经由杭州茂圆100%控股。而杭州茂圆的背后,就是我们所熟悉的世茂了。
向开发商打听了一下消息,浦沿地块已经确认由世茂操盘,估计2019年能够面世。
项目距离地铁4号线杨家墩站大概200米。周边聚集了不少学校,但是城市界面给人的感受度不是特别好。前方的工地,就是世茂浦沿地块
边上还有一些城中村没有完成拆迁。向居民打听了一下,确定会拆,但是不知道什么时候拆。
东北面的绿城巧园,已经很有没有二手房成交了。小区仅有3套挂牌房源,价格从38000-46000元/㎡不等,差价很大。
到周边的中介了解了一下情况,附近的二手房成交价格普遍在36000-38000元/㎡。Stop6 保利·天汇
保利·天汇其实就在中海·云宸东面400多米的位置。从中海·云宸出发,不远处就是保利·天汇
2017年6月5日,保利以总价574635万元竞得该地块,楼面价28390元/㎡,溢价率70%。
这宗地块的商业部分必须全部自持,大约占地上建筑面积13%。除此之外,保利在自持部分的竞报中,还在住宅部分加码自持了36%。
保利·天汇总建筑面积为31.6万㎡,其中地上建筑面积20.8万㎡。
根据公示,项目分两期建造,共规划12幢32-37层的高层住宅和1幢商业用房,西北侧配建一所幼儿园。保利·天汇规划效果图
其中,1-9号楼为可售住宅,10-12号楼为自持住宅。在自持部分的裙楼,保利设置层高2层的底商。另外13号楼规划为一幢25层高的酒店。
可惜的是,保利·天汇必须现房销售。从现场的工程进度来看,至少要到2020年,才有可能达到现房标准。
看样子,2019年暂时是不用等天汇了。Stop7 卓越长河项目
在中海·云宸的西面,大约200米的位置,滨康路和时代大道交汇处边上,卓越的长河项目估计也将在2019年入市。
这是一个很有历史的项目。
土地早在2006年1月就已经出让,但由于种种原因一直搁置到了现在。沉寂了12年的卓越长河项目
该项目总建筑面积约20万㎡,规划建成集酒店、写字楼、住宅于一体的摩天大楼,由两幢231米高、70层的超高层和一幢100多米高的五星级酒店组成。
看规划,应该是想做成杭州的一大地标建筑。
现场工程公示牌显示,地块的工期为2016年4月到2020年2月。
工地上还挺热闹的,大约造到了5层楼的高度。
项目由卓越负责操盘,不出意外的话,2019年应该会以一个新的案名入市。Stop8信达中心|杭州壹号院
自从2015年“奥体三兄弟”清盘以后,信达中心|杭州壹号院就成为了滨江奥体的独苗。
一期早已清盘,好在项目体量够大。明年,还可以期待一下二期的住宅部分。
项目二期由11幢住宅与1幢商业组成,全部是超高层建筑。沙盘右侧的就是项目二期
其中,住宅部分主力户型预计在170-330㎡,主打三房、四房和五房,定位是高端改善的产品,总共有1000多套。
由于户型和一期的房源差别比较多,所以全部样板间都需要重做,估计至少要到明年的4、5月份,才能入市。
之前,信达中心|杭州壹号院住宅均价大约为48000元/㎡。如果限价不放开,那么价格应该也不会有太大的变动。
目前,周边“奥体三兄弟”的二手房成交价普遍在53000-60000元/㎡。结束语
从探访情况来看,明年滨江区新盘虽然不少,但是入市的节点比较分散。
换言之,滨江的新房供应将仍然是“挤牙膏式”的,不太可能会出现多个楼盘集中入市的情况。
我的身边从不缺,想在滨江买房、置换的人。探访过程中,不少中介也反映,自己手里就有不少客户在等新房。
即使这些项目一股脑儿入市,但与滨江极度饥渴的需求相比,恐怕仍然是杯水车薪。
供不应求,仍然会是滨江市场上的主旋律。
从价格来看,如果限价依然严格存在,那么50000元/㎡,可能会是滨江高层一道很难迈过去的坎。
我们能够看到,几乎所有明确规划的项目,都清一色地采用了大户型。90㎡以下的小户型想都别想了,连110㎡左右的都已绝迹,140㎡上下才是入门款。
两相叠加,2019年,滨江新房的置业门槛仍然会很高。
新年新气象,希望滨江高新企业的码农们,在2019年的摇号中,都能把口袋里的千万钞票,成功地花出去。
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文∣小苏
编辑∣二叔


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作者: admin

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