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不能没有「抗跌」思维 | 楼先生问答NO.325

▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序菏泽取消限售,大家躁动了一下。紧接着,衡阳取消限价,又狠狠撩了一下市场预期:只要房价要跌了,政府就会出手救市。原来这是真的。不管是菏泽还…

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▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序菏泽取消限售,大家躁动了一下。紧接着,衡阳取消限价,又狠狠撩了一下市场预期:只要房价要跌了,政府就会出手救市。原来这是真的。
不管是菏泽还是衡阳,都是非常典型的三四线城市。
有第一个,就必然会有第二个,第三个调控松动的三四线城市,相信很快就会来了。只不过不一定都会明确发文,可能是私底下默默执行。
调控政策的变化,是很重要的市场信号。
一,三四线城市压力很大,房子不好卖了。二,政策已经见底,接下来大概率是松一松,稳一稳。三,三四线城市的自住刚需,可以择机入手。
四,见好就收,不要恋战。还在关注三四线城市的投资客,也可以等一等,最好把资金投在一二线城市。
不管是三四线城市,还是一二线城市,不要指望房价大涨。2019年一定是房地产行业各方面都会收缩的一年。尤其开发商拿地,一定向核心城市核心地段回归。
换句话说,开发商的市场逻辑也在发生改变:过去两年,许多房企包括恒大、碧桂园在内,疯狂重仓三四线城市,而明年开始,一定会收缩扩张步伐。
但开发商又离不开土地,那就只能争夺一二线城市的土地,还得是核心地段的优质土地。
2019年1月2日杭州主城区首场土拍。关注一下。
从购房者角度来讲,也要有「抗跌」思维。
在板块选择上,从“成长性”向“抗跌性”转变。这一点很重要。即使在同区域里,两个楼盘间也有高低之别,接下来多关注好的户型、好的品质、好的品牌,地铁近一点,附近有商业综合体……能帮你扛过周期。


1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
总价300万、九堡/星桥/翁梅、工作在四季青

@矢渝
老师你好。我的工作在四季青,刚需,考虑总价300万内的新房或二手房,因为有2胎了,面积户型不能太小,周边最好有学校读书方便,离上班不能远,可以推荐一下萧山或其它板块价格合适的房子吗?
楼先生:选择还是挺为难的。这个预算还可以买到好一点的地段,但面积户型肯定无法满足很舒适,尤其对你这样的二胎家庭。要想买户型大一点的房子,只能往外围一些,可能地段不够主流。在这种情况下,就看你愿意牺牲哪些了。
希望住得近一点,那就买套小户型,比如天城府和金色时光,可以优先考虑,虽然地铁不方便,但开车沿着秋石高架一直往南就到四季青了。这样的地段这样的价格,性价比还是挺高的。本来可以关注九堡的玖峯汇,可惜高层卖完了。
萧山这边,悦虹湾是一个选择,3.2万的均价,是难得的精装大盘,跟上面三个楼盘相比,它的家门口就有地铁。其它的选择就不是太多了。
如果考虑面积再大一点,只有到城东的北面方向,比如翁梅、星桥一带,江山云著、星奕云著可以关注一下,附近都有地铁,今后到四季青需要地铁换乘。到萧山这边也有一个选择,沿着地铁2号线,往南部新城这边来。

2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
老小区/回迁房、置换改善、城东或艮北

@顺其
现在手里有一套观音塘静安花苑89方小三房和一套和谐嘉园的135房大三房(回迁房),想卖掉一套,到城东新城或艮北新城换一套,可行吗?请问卖哪一套比较合适?
楼先生:可行的。老小区换新房,只要没换成特别不靠谱的房子,都是可以的。而且你打算置换的新楼盘,都是非常主流的地段,房子本身也是比较主流的选择。比如公园1872、天悦江湾以及钱塘天誉、东城金茂府,这些楼盘比你手上的两套老房子,置换的时候,不用特别犹豫。
你手上的这两套房子,其实地段都很好。不过相比起来,和谐嘉园更有稀缺性,这样的地段,卖掉后再想买回来,不大容易的,毕竟对面有万象城这样的现象级商业综合体,而且今后这个区域也不大可能再有住宅地块出让。
从房子本身来讲,和谐嘉园也要比静安花苑要新得多,包括物业管理、房型都要进步不少,总的来说,和谐嘉园虽然是回迁房,但还是要比一般的回迁房要好得多。之前这个小区电梯有质量问题,业主维权之后,全都换掉了,包括物业管理也进步不少,这样的房子还是值得拿住的。二选一的话,卖掉静安花苑吧。

3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
闲林/南湖、预算220万、刚需/医务工作者

@王小白
老师,我老婆在浙一上班,我在余杭上班,想等到2019年浙一余杭院区开业了,老婆调到余杭上班,请问老余杭、闲林、未来科技城板块有哪些新盘或者次新盘可以推荐?希望交通方便,周围配套相对完善,预算220万左右。
楼先生:这个预算,在未来科技城核心区有点不够。如果能增加三四十万的预算,可以关注一下华夏四季和西溪公馆,这两个楼盘的实用性很强。这段时间可以密切留意它们的动态。
如果实在不想增加预算,那220万左右承价能力内,确实可以关注老余杭和闲林,比如闲林的江南府,还有少量89方,到余杭院区的直线距离不远。往闲林街道这边,悦青蓝和闲湖城后续也还有房源。
或者就到老余杭这边,现在更喜欢叫作“南湖板块”,是西面另一个重点要开发和发展的区域,未来会承接未来科技城的刚需外溢。这里有两个新楼盘可以关注,一个是绿都·鉴未来,另一个是中锐·星未来。
至于二手房,也是一种选择,但不用特别着急。如果能遇到特别实惠的房子,把杂七杂八的税费都加上去,跟在售新房比较一下价格,如果划得来,可以考虑二手房,毕竟可以马上住进去。只不过这样的机会暂时不多。

4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
采荷学区老破小、都会森林、改善自住

@笑意
楼先生好,有两套房,一套老破小,一套在钱江新城,想把老破小置换到新房子的周边,是采二的学区房,但是6月份挂牌到现在也没成交,而且一直在跌,已经跌到79方360万了,很纠结到底要不要出手直接卖了买都会森林,还是等行情回暖再卖。请赐教。
楼先生:等行情回暖,你想买的新楼盘也不会是现在这个价格了。所以,没什么好纠结的,更不需要等什么行情回暖。一般来说,在行情低迷的时候,更容易换到好房子。毕竟这种行情下,你可以挑挑拣拣。而上半年限价+摇号,很多其实不怎么样的房子,都转到购房者手上了,这些房子今后是要吃亏的。
像都会森林,大家还是很喜欢的那种楼盘,这样的价格和地段,要不是行情转冷,估计也是一房难求。不管从哪方面来讲,比你手上的老破小要好得多。只要这样的房子确实用得上,用来自住,那就置换吧。无非是你的这套老破小,能否顺利卖出去。当然,都会森林用来投资不是最理想的,毕竟总价还是挺高的。

5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
青山湖科技城、首付40万、首次买房/刚需

@心旅途
你好。请问临安不限购的青山湖科技城有没有值得推荐的楼盘?预备首付四十万,离轻轨近。第一次买房不了解,求建议,谢谢。
楼先生:第一次买房就要到青山湖科技城,是因为没有杭州的购房资格吗?如果有的话,那犯不着去买青山湖科技城。而且,不是在未来科技城或者当地工作,那边的房子暂时用不上吧。
你有四十万的首付,承价能力十分有限,能给你推荐的楼盘不多。如果你是刚需自住,建议从可以住的角度出发,而不是为了上车而买房了。所以,新楼盘买不到的话,也可以在你工作单位附近,关注一些不是很差的老破小。
其实你的这个预算,在青山科技城这边能选择的楼盘也不多,离轻轨站近的是宝龙旭辉城,但单价最好准备一万七八才能比较好把握。均价1.58万的中天·珺府可以关注一下,只要垫垫脚就能够得上。四十万首付还能买到的,比如国能悦玺台,板块内最便宜的,不过离轻轨就很远了。上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A


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文∣楼先生
编辑∣二叔
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