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中国人房子太多了吗?

关注秦朔朋友圈,ID:qspyq2015 这是秦朔朋友圈的第2418篇原创首发文章 来自数据的疑惑“6500万套空置房,逾20%空置率”,最近这个骇人的数据来自于一篇建行董事长在新…

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  • 关注秦朔朋友圈,ID:qspyq2015
  • 这是秦朔朋友圈的第2418篇原创首发文章

来自数据的疑惑
“6500万套空置房,逾20%空置率”,最近这个骇人的数据来自于一篇建行董事长在新年论坛上的讲话——“他表示中国现在房地产市场太发达了,发达到欧美都远远望尘莫及。据统计,美国住房有30万亿美元资产,中国住房资产已经达到40万亿美元资产。中国目前更多存在的是住房结构问题。”
文中还提及“中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布的住房空置分析报告,这份报告显示,2017年国内二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远高于一线城市的16.8%;而商品房空置率在所有住房类型中位居第一,呈持续上升趋势,达26.6%。”
“中国目前更多存在的是住房结构问题”,这个观点笔者深深认同。然而,却不知道6500万套,20%的空置率的数据是怎么统计出来的,各地的不动产登记也尚未全国联网。就在前几年同一城市不同区县,有没有房可能都查不出来。所以一个人名下到底有多少套房子,看似简单,实则很难得知。
其次这个空置是什么性质的空置?是长期无人居住,还是短期尚未出租?如果是长期,多久算长?这些数据背后,都有问号。但“中国目前更多存在的是住房结构问题”,这个是有共识的。
什么是住房结构问题?就是不同城市、区位、地段、项目甚至户型面积上都存在很大差异。不是一个能一刀切的问题。比如,在城市房地产水平上,一二线城市和三四线城市有差异,三四线城市和县城之间也有差异;在地段上,同一城市市中心和郊区、近郊和远郊、不同板块之间都有差异;在小区与小区之间,商品房和保障房,学区房和非学区房也都存在差异,且影响巨大。
比如2018年的苏州楼市,工业园区一枝独秀,园区一手房在限价背景下突出了性价比,开盘售罄的现象很常见。一年中园区的二手学区房涨幅超30%。但同在苏州,一些近郊板块,一手房量价惨淡,二手房乏人问津。
“二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%”,这两个数据的得出同样也不知道到底取自哪些城市样本。同属二线,合肥的空置率和杭州、苏州肯定大大不一样。
数据,在情境中才有意义。
2018年底的中央经济工作会议提出的“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”
“因城施策、分类指导”也是由于目前中国房地产结构的不合理。尤其是做好“分类”——比如首套房和二套房、三套房的差异,政策上要有明显倾斜。目前很多一二线城市在首付比例、利率浮动上有些变化,但区别还不够大。
缺不缺房子是伪命题
那么,房子到底过剩还是短缺?任泽平给出的数据是“2017年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米,套户比为1.07。如果按家庭户计算,2017年城镇套户比为1.11。”这个数据一出,好多人又惊呼“拖后腿”。以普通一家三口为例,基本套均在100平米左右,让蜗居“老破小”的家庭情何以堪?
这个问题偏主流的看法是,大城市短缺,小城市过剩。这个逻辑来自于“人口再聚集”——中国2015年后开启的大城市化历程,小城市人口向一二线大城市再度归拢聚集。一二线人口流入过剩,大家要在大城市买房落户,所以住房短缺;三四五六线人口持续流出,即使房子盖了也没人买,所以住房过剩。
一个在三四线老家可能有几套房子的人,在一二线却可能是个无房者。请问,他缺房子吗?
从数据上看,不缺;从需求上看,缺。
还有一个现象更有趣。在一些富庶的二三线城市里,有很多吃着城市化红利的“土著”居民,手握着好几套房子。有拆迁的安置房,有家里继承来的老房子,不一而足。但他们依旧“缺房子”——一家老小,二胎出生,依旧“蜗居”了个90平米。想买套大一点的改善房,手上的安居房、“老破小”却卖不掉。手握几套房,还是在缺房。这个现象也不罕见。在漫长的熊市里,缺乏价值的房子就是没有流动性。
所以,问题不是中国人缺不缺房,而是缺什么样的房子,不缺什么样的房子?
不缺什么样的房子?
就城市而言,五六线城市的房子不缺,三四线普通商品房不缺,二线城市里非学区老破小、非中心没品质、近郊远郊板块的房子也不缺,一线城市虽然户口珍贵,但远郊板块的普通住房现在也不缺。
所以,我们不缺小城市的房子、不缺地段偏的房子、不缺物业不佳的商品房、不缺没有好学区的“老破小”。2016、2017年楼市大涨,人人都想买房投资。如果杠杆加在上述几种小区,当时的资产,很可能现在就沦为了负债。
想想当年投资的理由,小城市因为有高铁,郊区盘因为有地铁。和股市一样,牛市里任何一个利好都是上涨的理由,但到了熊市却成了“然并卵”。
哪座小城都有高铁站,远郊的板块都在修地铁。当利好不是独一无二,价值就无法体现在价格上。
反之,那我们又缺什么样的房子?
关键词:大城市、中心地段、优质学区、大面积、好物业……这些都是我们缺的好房子。牛市房价高企,我们买不起好房子;现在地价高限价低,项目纷纷减配,又找不到好房子;二手房看得上的太贵,买得起的却是鸡肋。
我们缺好房子,但更缺的是,需要抚平焦虑的安慰,以及大城市无法给予的归属。
中国人为什么爱买房?
感性上,内心安慰与归属,房子或多或少都能承担起心灵鸡汤的功能。理性上,在房地产发展的这二十年里,房子也是最好的抗通胀工具。
对于后者,要让中国人不爱买房也很简单,就是做好中国股市。让大家正当去炒该炒的东西,而不是炒房。如果股市能赚钱,谁会去炒房呢?前者是T+1,后者要等2年。哪一天A股能像之前美股一样开启7年的长牛市,哪一天就能真正的“房住不炒”。
住建部的问题,需要证监会来解决。可惜,做好中国股市更难。
投资没了通路。一旦央妈撒钱货币供应量大,热钱就开始蜂拥进了楼市。这不是人的选择,是货币的选择,市场的选择。
而对于前者,这个问题就更艰难。改革开放的四十年,商品房发展的二十年,我们经历了中国城市化的巨变。这场巨变不仅仅让人们从农村来到城镇,从小城市来到大城市,更在我们的价值观和生活方式上形成了巨大的裂变。每个人要么成为空间上的“异乡人”,要么成为时间上的“异乡人”——面对社会加速发展带来的茫然。
就像我们这些80后,小时候要挤到邻居家去看21寸的大彩电。到现在,每天手握5.4寸的手机屏看到精彩的世界却不知道隔壁住了谁。我们从四十年前以亲缘为连结的熟人社会,发展到现在以契约为连接的生人社会,每个人都正面临巨大的“身份焦虑”。这一段四十年的城市化历程,表面上无声无息,实质里却惊涛骇浪。我们都或主动或被动地参与这段历史,而历史也深刻全面地塑造着我们。
与此同时,城市的管理水平、相关配套的政策等,都跟我们无意识的内心一样,相形滞后。
费孝通在《乡土中国》中,谈到了中国人的“土气”,大意是一种固定不流动的生活方式,一个讲宗族、讲亲缘的熟人社会。直至今日,即使高铁地铁遍布,4G5G加速,我们的生活却越发失去“土气”,不接“地气”。
我们缺失的好房子,就是缺有土气接地气的好社区。这份“地气”“土气”,未必是钢筋混凝土,而是被社区欢迎接纳的归属。无论是“村民”集合的良渚文化村,还是北戴河边孤独图书馆的阿那亚,都不仅只承载居住功能,更是一个具有共同价值观的“半熟人社会”。
我们缺失的好房子,同样也是缺包容开放力的好城市。不仅是一线二线的规模,以及各项经济数据指标,更重要的是,让这些“时空上的异乡人”不再心生漂泊。因为城市化,是人的城市化,精神的城市化,而不是大城市的神话。

  • 参考资料:《6500万套空置房,逾20%空置率,建行董事长:再买就是高位接盘》

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「图片 | 视觉中国」

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作者: admin

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