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2019年,再买一套房 | 楼先生问答NO.326

▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序新年好。又一年过去了。在波澜壮阔的年份里,我们的脚步似乎跑得比时间还要快。时间真快,但变化更快。过去一年,从调控频出,到10月戛然而止,…

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▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序
新年好。
又一年过去了。在波澜壮阔的年份里,我们的脚步似乎跑得比时间还要快。时间真快,但变化更快。
过去一年,从调控频出,到10月戛然而止,再到年末出现调控放松。伴随而来的是,行情急转直下,就连杭州这样的城市,也透露出一丝悲观。
2018年抢到房子的人,又厉害又幸运。但未必是百分百的好事情。我们见到太多的差房子被买走了。这些房子,估计一时半会很难套现。
一时没抢到房子的人,也用不着唉声叹气。
2019年楼市里,投资客不会很多。如果有,那也是一部分非常刚需的投资客,他们手上还有闲钱,买房依然是普通人的投资信仰。
至于疯狂的炒房客,会被“房住不炒”这条紧令死死地挡在门外。当官媒发出“炒房客的年末不好过……”时,已经是明白无误的警告了。
2019年楼市想要稳得住,投机一定要遏制住。所以,错过了2018年,你可能买不到最便宜的房子,但至少也不会买到很差的房子。
很多人觉得2018年日子很苦。
尤其这一年的楼市,让人又爱又恨。站在新年的第一天,每个人都值得向自己说一声:辛苦了。
但是2019年依然会有艰苦的日子。不管是地产人,还是买房者,都应该有心理准备。时至今日,国内经济仍扑朔迷离。宏观经济的不确定,必然导致房地产行业的不确定。
一线城市有足够的耐力,二线城市有足够的动力,三四城市只有运气。因此很清楚了,在凛冽的周期里,耐力最有用,动力得坚持才有用,凭运气的事情,能少做就少做。
像杭州这样的城市,不能太乐观,毕竟还是二线,但也不用悲观。这是一座时刻在变化,在变化中向上的城市。杭州依然是全国表现最好的城市之一。
如果你问我:2019年最想做的事情是什么?
那就是“再买一套房子”。
还有2019年,我们将继续每天记录杭州楼市,关心你们想买的每一个楼盘。除非遇到特殊情况,我们继续坚持每个工作日7点50分推送,周末9点30推送。


1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
置换、二手房/议价、「不可替代」思维

@Z.Q.M
置换难题求解答。明年六月前想置换一套运新花苑110方左右600万左右(含税)的学区房,目前小区有两套理想房源。但是需要用手里一套三墩北水晶郦城120方置换,目前房子在出租,买家意向是450万含税。请问现在置换时机合适么?还是再观望下,等到三月后再找机会出手?三墩目前询价的不多,怕年后没有买家了。
楼先生:不管是买还是卖,行情都是同步发展的。行情差的时候,你卖的便宜了,相应地,你想买的那套房子也有议价的余地。所以,对于置换改善,只要换成更好的房子,或对自己真正用得着的房子,什么时候换都是可以的。比时机和成本更重要的,其实是房子本身是否满意。
对你来讲,运新花苑这两套房子是不是不可过错,如果错过了,是否还有可替代的方案,这是决策的第一步。至于价格,二手房是个体性很强的行为,每一套房子有不同的定价,只能说你关注的这个价格,目前看还是合理的,当然你还是可以去砍砍价。
还有,如果你早晚都要置换的话,那你手上的这套水晶郦城,能趁早出手还是应该要早一点,行情变化太快,目前来看,还是偏向利于买方。另外,真的能卖450万吗?这里要打一个问号。如果真有这样的客户,那就不用犹豫了,赶紧卖掉吧。因为边上的云和湖精装也才两万七八,你的房子没有竞争力。

2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
艮北/城东新城/三堡、600万、都会森林

@vicky
你好,现在住在柯桥,想置换到杭州。可接受总价600万左右,孩子后年上小学。之前看好了公园1872,现在又想买都会森林,目前很纠结。请帮忙指点一二,非常感谢。
楼先生:不知道纠结的点在哪里?这两个楼盘的均价还是有不小的差距,如果总价上想比较可控,那就选择公园1872,或者对面还有一个天悦江湾,这两个楼盘的地段和价格,在市场上还是比较主流的,属于那种很多人只要努力一下也能改善得起的楼盘。
至于都会森林,与艮北不是直接的竞品关系,客群还是有很大的不同的。毕竟这个楼盘的地理位置要好得多,边上有运河,属于钱江新城二期,包括楼盘本身也是往豪宅的定位,因为它的地价就摆在这里。换句话说,这个楼盘今后不卖到7万左右,就没什么钱赚的。
对你来说,如果家庭实力不错,那就考虑都会森林吧。如果家庭压力不想很大,那就往艮北去,这个区域也不差的。当然还有一批楼盘,也可以留意,在城东新城。

3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
绿城·晓风印月、预算1200万、高端改善

@大蕴儿
目前明月江南的房子自住,想置换新楼盘。预算1200万,想在钱江新城或滨江区买房。考虑平层类的,请问老师有什么推荐吗?
楼先生:住过绿城的房子,想再要改善置换,一般都会比较挑剔吧?可以继续关注绿城的新楼盘,比如前段时间刚刚公布案名的绿城·晓风印月,项目就在东方郡的边上,家门口就有地铁,隔壁就有一座银泰,预计明年二三季度会开盘,可以密切留意。
往奥体这边的话,也可以关注杭州壹号院,融创和滨江造的房子,滨江的品质就不用说了,也是杭州豪宅的代表房企。至于融创,这几年的产品进步很快,今年交付的候潮府赢得了不少的口碑。在奥体核心位置,保利·澄品会有洋房产品。
到江北岸的钱江新城,目前可以挑选的就是保利滨江·上品,样板房对外开放的,可以去看看产品细节,这个楼盘做了清水样板房,看起来更直观。到明年,仁恒和滨江还有一个项目,目前暂无更多消息。

4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
通货膨胀史、房子看长期收益、现金贬值

@蛋刺青
买了首开杭州金茂府,付了5成,我的名下。父母名下有一套都市水乡水映苑的房子,100方,估价300万。请问现在卖合适吗?卖了之后父母和我都没有房票,无法买住宅,全部还款觉得遗憾,房子放着又怕不升值反而降价,毕竟是经济适用房。但是房子光线和位置在整个小区里还是很不错的。希望得到您得帮助。
楼先生:我们一直坚持两个观点:一,现金是长期投资产品中最差的一种,二,所谓的经济史就是一部通货膨胀史。尤其第一点,我们在不同的文章中强调过多次。你可以换一个逻辑,房子降价和现金贬值,你更担心哪一个?仔细想想,你就能作出正确的决定。
或者说,过去经验告诉我们,房子降价是周期性的、短期的、局部的,而涨价是长期的、整体的。虽然是经济适用房,跟商品房相比,确实没有很好,但也是房子啊,它也有涨价的机会。上半年连市区的老破小价格都能翻倍呢。
所以,不用多想。如果没有更好的投资渠道,犯不着去卖掉房子,更犯不着去还清贷款。那就继续拿着吧。当然你的这套房子曾经涨到过一个很好的价格,接下来会往下跌一跌,不要太在意。看长期。

5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
单身/女、工作在武林广场、250-300万

@王洁
你好。首付120万左右,总预算250万-300万左右。单身,女,工作武林广场附近。看中房子及所在板块未来的发展潜力。最近比较关注绿都·云和湖、西湖国际城 、华夏四季、远洋·西溪公馆。估计都不太好买,值得等待这些楼盘吗?或者还有其他好的建议?
楼先生:这些楼盘,你挨个摇过来就好了。华夏四季的洋房已经开了,总价不在你的预算内,这一批房源也不用过多关注,它的高层要等到明年了,随时关注动态,性价比确实很好,最关键是,它就在地铁边上,离西溪银泰城和西溪天街都很近。从自住角度来讲,华夏四季最值得买。
云和湖最大的优势也是价格,两万七左右,性价比也在那了。还有一个亮点是,这个楼盘属于西湖区,教育资源要略胜一筹。另外三墩北有比较强大的产业优势,今后的潜力不容小觑。只是地铁有点远。
西湖国际城已经在交付,但还有两幢房子可售,不知道这两幢什么时候能推出来,因为单价足够便宜,所以还是很多人在盯着的。对你来讲,不用只盯着一个楼盘,尤其是这些性价比还不错的楼盘,包括西溪公馆,都应该在你的可买清单里。
至于其它推荐,天城府天著以及金色时光,也是一个选择,虽然没有地铁,但离市中心足够近。另外就往丁桥方向,明年也有不错的新盘会上市,比如杭房·御东方。到半山一带,臻蓝府的毛坯洋房也挺好的,前面是智慧网谷,又有地铁和购物中心,地段上跟市中心也是紧密相连的。上周·精彩推文·回顾
C E N G L O U · C H I N A


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文∣楼先生
编辑∣二叔
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