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再说一次,投资买房等一等 | 楼先生问答NO.324

▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序现在楼市调控已经很清晰了:因城施策,分类指导。这八个字将为2019年地方楼市调控提供一定的灵活度。松了就紧一紧,紧了就松一松。最重要是「稳」,房地产稳住了,…

▲楼先生问答[在线版]正式上线,点击进小程序现在楼市调控已经很清晰了:因城施策,分类指导。这八个字将为2019年地方楼市调控提供一定的灵活度。松了就紧一紧,紧了就松一松。
最重要是「稳」,房地产稳住了,不给经济添乱。
为什么?因为中央经济工作会议通稿中用了“稳中有变,变中有忧”这些平时不大用的判断。说明到目前为止,经济形势依然扑朔迷离。
从基本面上来看,楼市调控的政策底已经见到了。但也用不着慌,市场底还没那么快。
昨天住建部开会,思路就更明确了:房价地价都要稳,之前防止大涨,现在稳下来了,就要防止大跌。至少明年从政府政策层面,不会看到房价大跌的信号。大家也不要有这样的预期。
明年一整年,在政策方面,大概率会对刚需松一松。比如杭州,断交的社保也可以补一补。其它城市应该也会出现类似的结构性调整。
但对于投机炒房,一定会继续遏制打压下去。这是明确要求的。为了防止房地产泡沫太大而崩盘。昨天官媒发文暗示:炒房客的年末不好过……前一天还强调“房住不炒”不可能朝令夕改。
所以,对刚需,因为自住有需求,不得不买,明年是个好机会,尤其明年上半年,我从开发商了解到的心态,都是比较悲观的。但投资,要看涨才下手,在政策放开之前,就先观望吧。
一定时刻提醒自己:楼市走向从来跟着政策走。没例外。
至于如何把握楼市信号?
要关注杭州调控有没有松,以及放松的程度。最关键的,其实是限购限贷是否放松,只要这两条没松,就不会出现暴涨行情。只有货币全面宽松,大水漫灌,房价才有机会上涨。
目前,一切都在可控之内。

1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300万、南部新城/2.2-2.5万、悦虹湾/3.2万

@suzy
即将迎来二胎,老大4年后上小学,想兼顾学区和居住舒适度,预算300万内,老公在滨江上班,IT行业,工作以后可以换,也不局限在滨江附近。请问老师新房还有哪里可以选择?如果买二手房,哪里比较合适?明年二三月份会有更好的入手机会吗?
楼先生:农历年后会是怎么样的局面,现在说不清楚。一般来说,春节后是一个比较重要的节点,尤其市场参与各方的预期会有比较大的调整。上一轮行情的降价潮就是发生在春节后,但这一次会不会重演,真说不大好。历史只是押韵,从不是复刻。
对你来讲,与其去抓住什么节点,没什么意义,不如认认真真挑选适合自己的房子。我们有一个观点:任何时候,只要能买到不可替代的房子,刚需自住就入手吧。当然,目前形势来看,也不必将就,挑不着好的,可以继续边走边看。
考虑到你没有特别急切的学区需求,建议你考虑新房。现在也有不少人在关注二手房,但二手房个体性太强,每一套房子都有不同的定价,买到一套很有性价比的二手房还是挺难的。除非出现特别实惠的二手房,不然大部分新楼盘还是比二手房要实惠。
300万内的新房,先撇开换工作问题,那就重点关注江南岸吧。如果能接受小户型,这个预算可以选择湘湖旁的悦虹湾,高层均价3.2万。另外,萧山市北附近,也还有机会买得到。如果追求一定的舒适度,可以到南部新城看一看,单价上要实惠很多,还可以挑挑选选。

2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
刚需/预算230万、工作在黄龙、地铁盘

@弹弹弹走黑眼圈
刚需,只有230万的预算,工作在黄龙,请问离地铁近一点的房子吗?另外现在二手房可以入手吗?
楼先生:接下来关注二手房的人会越来越多,会慢慢发现二手房也有不少是值得买的。不过,二手房比新房更加信息不对称。其实有一些特别实惠的二手房挂出来,你还来不及看到,就被别人买走了。新房和二手房都同步看起来吧,如果很着急住,二手房可以关注多一点。
如果不是很着急住,或者一时半会买不到性价比很高的二手房,那新楼盘还是应该去摇一摇。一方面,限价还是影响着每一个新盘的备案价,另一方面,现在摇到号的概率越来越高了。总的来说,买一套满意的新房,要比买一套满意的二手房,要容易得多。
至于推荐的话,可以重点关注良渚的和光尘樾,第三批开盘的时候会有高层小户型,这个楼盘我们一直推荐刚需关注,家门口就有地铁口。还可以往城北那个方向,比如到星桥,星奕云著1万9的均价,亏着在卖,还是挺有吸引力的,首次开盘2000多组的登记,说明市场还是认可它的定价。
还有到崇贤或闲林,也有一些可以挑选的新楼盘,不过这两个板块都没有地铁。可以作为备选。

3.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
拱宸桥/奥体滨江、杭州·大家、拥江发展

@顺其自然
有一套房子已经卖掉了,所以想换一套大一点的,可以不考虑工作位置,大家上塘传媒地块已经出户型,年底可能会开一次,值得入手吗?还是等明年的杭州壹号院或温州时代金茂府旁边的新项目,以后的升值潜力,一南一北,你是如何看待的?求给点建议。
楼先生:不管是拱宸桥附近的杭州·大家,还是奥体附近的杭州壹号院,都是很多人关注的那种楼盘,这个总价段的房子,只要喜欢,就没什么不可以。无非看你更喜欢住传统一点的地段,还是更国际化一些的区域。至于今后的升值潜力,现在不用太想多。这两个板块都有很扎实的居住群体,房价能有比较好的支撑。
大家房产做的房子,最大的优势在于它的品质,最新的一套样板房已经对外展示,有时间可以去看一下,确实很惊艳,包括业内许多同行都去参观了,给出非常不错的评价。至于地段,这个就是见仁见智的问题了,这个区域城市界面的更新速度,肯定是比不上滨江奥体这边的。
目前来看,受限价的影响,杭州·大家和杭州壹号院的房价差不多一个水平,短时间内要拉开水平的概率,也不是很大。当然,理性来讲,受益于“拥江发展”的城市战略,江南岸沿江一带还有一波红利可以实现。
至于滨江金茂府时代集团的项目,暂时还没有具体的规划信息,等出来后可以与杭州壹号院做一个对比。不过从品牌角度说,融创这几年的品牌慢慢树立起来了。

4.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
2万6到3万、南部新城、工作滨江、刚需

@mashu
我在滨江工作,考虑在萧山靠滨江买房。感觉萧山的新盘要么有点远,要么有点贵,有没有2万6到3万的新楼盘推荐?地段最好是潘水地铁站到人民广场地铁站这段路,明年三月份有吗?我们预算最多280万,谢谢。从哪里可以查到开盘信息?
楼先生:现在这段区域内买新楼盘,现在真的有点难,只有潘水站边上有一个楼盘叫市心府,目前价格还没出来,不知道会受多少限价的影响。你可以先关注着。如果不是非新房不可的话,在这段区域内,可以挑选自己满意的二手房,再怎么说,是萧山很成熟的居住区,新一点和旧一点的二手小区,还是蛮多可以挑的。
如果要新房,其实可以有其它选择,比如稍微垫垫脚,买悦虹湾这个楼盘,高层均价3.2万,一些低楼层的房源应该可以够得上。如果单价要实惠一点,那就沿着地铁2号线往南,到朝阳站,那就重点关心一下绿城九龙仓·桂语朝阳,只不过不知什么时候开盘,目前价格方面也还没确切的说法。
在市心南路和蜀山路的中间,还有很多新楼盘,比如印江南、佳源府、卧城印象,这些楼盘就是地铁有点远。

5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
酒店式公寓、短租公寓/民宿、不限购住宅

@段
请问楼先生,武林广场周边酒店公寓值得入手吗?位置靠近地铁,单价不高,就是有点在楼群里面的感觉。买来的用途,目前考虑是出租,另外一个是类似爱彼迎民宿一样。
楼先生:你的想法是对的,投资酒店式公寓只有考虑租金收益,如果能靠爱彼迎这样的方式去运营,能提高回报率,那也是一种选择。只不过,不知道你打算买哪个酒店式公寓产品,具体房子得具体分析。而且你说的单价不高,也让人不解。一般来说,酒店式公寓还是得看总价,谈单价没什么意义。
总的来说,你自己可以测算一下,按最保守的公式去计算,不要把出租的档期和租金想得太丰满,现实是很骨感的。做短租公寓,很多时候想想是很美好的,谁都想当房东,但实际上,赚钱不是那么容易的。
如果还有购房资格,那就犯不着去买酒店式公寓,更建议去买住宅。从投资收益来讲,像许村、海宁靠下沙这样的板块,或者像靠城西的青山湖科技城,去投资一套住宅,拿得住了,也还有前途的。上周·精彩推文·回顾
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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